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知らないからできない、のはもったいない 知らないからできる、のはおそろしい |
produced by PROPOSAL DESIGN
大家マニュアルはどんなサイトか
大家マニュアルは、収益不動産の中でも特に、アパートやマンション、貸家などの賃貸住宅を所有、運営しておられる「大家さん」に向けた情報発信を行っているサイトです。
貸家業を営むために必要だと思われる、顧客である入居者やパートナーであるさまざまな事業者との付き合い方や、大家さんとして知っておいた方がいい基本的な知識についてカテゴリーごとに分けて公開しています。
18カテゴリーで構成されていますが、将来的にはもう少し幅を広げて、相続をはじめとする事業承継、賃貸経営の法人化、節税などに関するコンテンツを追加していきたいと考えています。
今後追加予定のコンテンツも含め当サイト内の情報は、賃貸経営者なら知っていて当たり前な情報ばかりかもしれません。しかし、どなたか様だけでも、いまさら人に聞けないことを知ることができたり、改めて考えることで新たな気づきを得ることができるのであれば、当サイトの存在価値はあると考えています。
大家マニュアルはどんな方にご利用いただくことを想定しているか
大家マニュアルは、大家さんの中でも「地主系大家さん」を主たる読者層と考えて構成されたサイトです。
地主系大家さんとは、いわずもがな、家に引き継がれてきた所有地に賃貸住宅を建設して貸家業を営んでいる大家さんです。
- 畑や田んぼなどの農地を転用されて賃貸経営を始められた方
- 家業で工場や店舗などを営む傍ら土地の有効活用で賃貸経営を始めた方
- アパート経営をしている家を相続で引き継いだ方
- そもそも家自体の生業が不動産賃貸業の方
など、地主系大家さんといっても背景はさまざまです。
- 先祖代々受け継いできた土地を守りたい方
- うまく活用してどんどん資産規模を拡大したい方
- 不動産を所有していること自体を重荷に感じてしまっている方
など、所有物件に対する考え方も、またさまざまです。
ですから、「地主系大家さん」と十把一絡げにして総称してしまうことは適切ではないかもしれません。あえてさらにカテゴライズするなら、【 賃貸経営に必要な情報を持っていない（もしくは不足している）地主系大家さん 】でしょうか。
不動産賃貸業が本業で、日々、銀行の担当者や顧問税理士や不動産業者が現場のリアルな最新情報を持ってくるような地主大家さんには、当サイトに有益な情報はないかもしれません。
しかし、長く賃貸経営をしているにもかかわらず、大家さんの仕事についてよくわかっておられない、という方は少なくありません。協力業者の助言の通りにやっているにもかかわらず、経営状態が芳しくない方もいらっしゃいます。
当サイトの運営者は若輩者ではありますが、それなりの時間をこの業界で過ごしてきました。
プライドが邪魔をして知らないことを知らないと言えない大家さん、適切なアドバイスすらできない無知な担当者、大家さんが知らないことをいいことに無茶をする事業者…。
悪徳業者が弱い大家さんの財産にむしゃぶりついている構図に見えるかもしれませんが、大家さんはか弱い消費者ではありません。
事業主であり、賃貸経営者です。
うまくいくもいかないも自己責任なのです。
しかしハウスメーカーや不動産屋の言うままにアパートを建て、リフォームをして、広告料を支払ってきた大家さんは、消費者意識がなかなか抜けません。それでも賃貸経営がうまく行っていれば、お互いにWIN-WINなのですが、市場環境が変化していくにつれてだんだんとWIN-LOSEになりかけている気がしてなりません。
- なにかがおかしいと気付いてほしい。
- 業者がすべて悪い、自分は100％被害者だという意識は捨てて欲しい。
- ほんの少し、今まで任せっきりだった仕事を知ってほしい。
そんな想いから、このサイトを運営しています。
蛇足ですが、当サイトの記事の内容は、特殊な個人属性や資産背景や環境などに依存するテクニカルなものにはなっていません。賃貸経営をしている大家さんなら誰でもできる、いわゆる「当たり前」のことしか書いていません。
基本的な事項に絞っているため、寸足らずやもの足りなさ、疑問などを感じることがあるかもしれません。
そのように感じられたときにはぜひ、こちらの【 CONTACTフォーム 】からご意見を頂戴できれば大変助かります。よろしくお願いいたします。
大家マニュアルの目的は何か
前の項目でも触れているので若干しつこいかもしれませんが、このサイトの最大の目的は、【 賃貸住宅経営を行う大家さんが知っておいて損はない情報をお伝えする 】ことです。
冒頭に記したキャッチコピーが一番、端的かもしれません。
知らないからできない、のはもったいない
知らないからできる、のはおそろしい
当サイトは、そう思っています。
資本主義社会の日本は、「知っている人が得をする」ようにできています。
- 適切な節税方法を知っている人は、知らない人よりもお金が残せます。
- 最適な販売ルートや販促方法を知っている人は、知らない人よりもお金を儲けられます。
- 明日スーパーで特売セールがあると知ってたら、1パック10円の玉子もゲットできるというものです。
知ってれば、もっとこういう手段も取れたのに…（もったいない）
と後から思うくらいであるならば、
だったら、先に知っとけばいいんじゃんｗ（早く早く）
と、思うのです。
逆もあります。
- 単体で見ると明らかにデフォルトリスクの高い投資を、どんぶり勘定でやっちゃう。
- 先のことを考えると明らかに過剰な投資を、業者に言われるがままやっちゃう。
内包しているリスクとリターンを考えないのは、投資というよりも投機的な側面が強くなることは否めません。世の中にはものすごいギャンブル運を持った方もおられますので、勝ち続ければ問題ないです。でも、
知ってれば、こんな投資やらなかった…（しくじった）
と後から思うくらいであるならば、
だったら、先に知っとけばいいんじゃんｗ（早く早く）
と、思うのです。
何度も言って申し訳ないですが、当サイトの内容は基本的なことばかりです。当サイトさえ見ておけば賃貸経営の全てがわかる、などというおこがましいことは口が裂けても言えません。
情報に対するアンテナを敏感に張り巡らせておくことが大事なことだと思っています。
大家さんの仕事は、多岐にわたります。
全てをひとりで行うことは不可能ですから、必ずサポートしてもらう業者が必要です。信頼できる事業パートナー創りは、大家さんの賃貸経営のキモだと言っても過言ではないと思っています。
賃貸経営は、大家さんが「ボス」で業者が「実行者」ですから、大家さんから業者にお金を払って仕事を任せます。
その際にベストなのは、大家さん自身もその仕事のやり方はわかるし、最悪、自分でやってやれないことはない、でも、費用対効果を考えると、業者に「任せた方がいい」という判断ができる任せ方です。
例えば、退去後のクロスの貼り替えなどは、壁紙の仕入れをして施工方法を調べて時間をかけて行えば、自分でもできなくはありません。しかし、場数を踏んだプロの方が仕上がりは圧倒的にキレイですし、時間だって早いです。アフタークレームの危険性だって低いです。
「大家さん自身がクロス貼りに費やす時間とそれに係るコスト」と、「その時間を他の経営課題の解決に費やした場合のリターンと業者に任せる金銭負担」とを比べたとき、後者の方が、効率がよく無駄がないと判断するからこその外部委託です。
これが、以下のような場合だとどうなるでしょう。
大家さんは、クロスの貼り方なんてさっぱりわからないし、調べ方もわからないから単価も工賃も見当もつかない。自分ではできないから、出入りしている業者に「やらせる」。
このようなやり方だったとしたら、万が一、ぼったくられていたとしても気がつきません。どこに無駄や非効率や過剰な投資があるか、自分では判断できないからです。
大家さんは業者に仕事を「やらせている」つもりだったとしても、実態としては、言われるがまま、「やらされている」のかもしれません。
やっていることはどちらも同じ、クロス貼りを業者に任せる、という行動です。
しかし違っているのは、その仕事を「知っている」かどうか。
知っていれば、カモられません。
大家さんはチームのボスであり、司令塔ですから、現場のプロほどの知識や技術を身につける必要はありません。しかし、全く無知でもいいということにもなりません。
業者は大家さんに勉強されると困ることがいっぱいあります。
でも、そうやって勉強している大家さんからツッコまれるからこそ、業者自身も自らを高めていこうと努力します。ボスが事業に真剣に取り組んでいないのに、チームのメンバーが必死に働くことはありません。
業者を見極めて、適切に動いてもらうための最低限の知識武装は、必須です。
業者が自分の思い通りに動かないのは業者のせいだけではありません。業者をうまく動かす大家さんの能力が足りていないのです。
大家マニュアルの管理人は何者か
当サイトの記事全般を手掛けているのは、「管理人いろは」というアカウントです。
いろはにほへとの いろは です。
当サイトのドメインchintai-atoz.comにも、賃貸経営のAからZまで、というようなニュアンスを含めています。
ひととなり
昭和52年10月生まれ。てんびん座のA型です。
記憶能力が著しく低く、人様の顔とお名前が覚えられません。
人に興味がない、軽視している、というわけでは決してなく、むしろ人好き、飲み会大好き（どんちゃんもじっくりも可）なのですが、何年も一緒に働く同僚の名前が出てこなくなる時があります。認知機能が低下し始めているのではないかと、結構切実で深刻に悩んでいます。
子どもの頃から引越しが多く、福岡・佐賀・広島・名古屋と、計11戸の賃貸住宅と大家さんのお世話になってきました（今後ともよろしくお願いいたします）。
転勤族の皆さまなどと比べると飛び抜けて多いわけではないと思いますが、少なくもないのかなと思っております。
戸建て賃貸、木造アパート、S造のメゾネット、RCマンション、分譲賃貸と、意図したわけではなく、なんとなくひと通り住んでみてしまいましたので、良きも悪きも入居者の気持ちは大体わかります。
その上、大家さんの仕事も、管理会社の仕事も、賃貸仲介店の仕事も、その大変さもよく知っておりますので、せめて優良入居者でいよう、と心がけております。
家賃は25日に振り込みます。滞納なんてもってのほかです。
クレームの電話なんか入れたことありません。我慢です（鈍感なだけです）。
猫派です。
猫の飼える素敵な賃貸がもっと増えれば、きっと世の中は平和になると考えています（妄想）。
仕事
賃貸住宅をはじめとする不動産に関連する仕事に、15年ほど従事しています。
その間転職を1度しましたので、2社でお世話になったのですが、どちらさまでもいろいろな仕事を経験させていただきました。
賃貸と実需流通、収益物件流通、高齢者住宅と介護事業、賃貸管理と分譲管理、ビルメン、不動産広告などの基本的な知識は持ち合わせていると思います。新築分譲マンション、事業用不動産（工場とか開発案件とか）、農地は門外漢です。
「賃貸管理」が一番得意ではありますが、現場の最前線でバリバリ働く実務家ではありません。どちらかというと、バリバリ働く実務家さんをサポートする企画屋です。
そのため、ピンポイントに奥深い知識と経験と実績があるわけではなく、浅くはあるものの幅広い知識と事例とコネクションを持っています。
「賃貸管理」に関わることであれば、知らない・聞いたことがない・見当もつかない、ということはまずないと思います。どんな疑問であってもなにかしらかのご回答はできると思います。ただし、自分の知識・経験・コネクションが元になりますので、若干の偏りはあると思います。
当然ながら、自分の知恵が完全であるとは全く思っていません。
これまでのようにこれからも貪欲に吸収し、さまざまな形でアウトプットし、いろいろなご意見を拝聴し、ブラッシュアップしてまた吐き出し、時には叩かれへこんでも、たけのこのようににょきにょき伸びたいと思います。
ご指導ご鞭撻のほど、よろしくお願い申し上げます。
なぜ匿名か
当サイトは、プロポーザルデザインという屋号の個人事業主が運営しています。
【 大家さんにとって必要と思われる情報を大家さんの視点に立って本音で書く 】というコンセプトで運営しており、自らの自戒も含め、業者にとっては耳の痛いことも書くつもりです。
あまりおおっぴらに堂々と片方の視点に寄り気味の具体的な事実を叫んでしまうと、きっとプロポーザルデザインとしてお世話になっている、リアルのクライアントはいい気分はしないこともあるだろうな…と思います。
自分自身としては、大家さん側に肩入れしているつもりも、業者側に肩入れしているつもりもありません。
もちろん自己保身だけを考えているつもりも毛頭ありません。
対立を煽るつもりもありません。
ただ、大家さんと業者さん、お互いがWIN-WINの関係ではなく、どちらかが「自分だけ損している・得している」と思ってしまうような状況は不幸だと思っています。
ですから、大家さんは業者のせいばかりにせずにもっと自分の仕事に責任とプライドを持っていただきたいと思っていますし、業者は適当なやっつけ仕事をせずにもっと大家さんの立場に立って自己研鑚してほしいと思っています。
そのような理由から、現時点では匿名（管理人いろは）で運営をさせていただいています。
今後のことはわかりませんが、あくまで現時点では、このように考えています。
大家マニュアルを今後どうしていくつもりか
今しばらくは、情報発信に努めます。
管理人は文章を書く人間としては完全に素人なので、現時点で公開している記事自体もブラッシュアップ（追記・修正）が必要です。追加したい項目もありますので、まだまだ手がかかりそうな気がします。
トライ＆エラーで、やりながら改善点をみつけ、修正していくつもりです。
今後ともよろしくお願いいたします。
運営者情報
| 制作責任 | プロポーザルデザイン（PROPOSAL DESIGN） |
| 運営者 | 管理人いろは |
| コンテンツに関するご意見やご要望、リクエスト | CONTACTフォーム |
| お問い合わせ | お問い合わせフォーム |
| メールアドレス | iroha★chintai-atoz.com ★をアットマークに替えてください |
| WEBサイト | 賃貸住宅経営者のための基礎知識 大家マニュアル https://chintai-atoz.com/ |
| 開設日 | 2017年5月1日 |
| 内容 | 賃貸住宅を所有、運営しておられる「大家さん」に向けた情報発信 |
| 目的 | 賃貸住宅経営を行う大家さんが知っておいて損はない情報をお伝えすること |
| コンセプト | 大家さんにとって必要と思われる情報を大家さんの視点に立って本音で書くこと |
| 利用条件 | 免責事項・ご利用条件 |
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作成日 2017年8月11日
最終更新日 2017年12月17日