入居者に入ってもらう火災保険
多くの大家さんは、ご自分の所有物件の火災保険の加入についてはしっかりと管理されていますが、入居者が入らなくてはいけない火災保険についてはどうなっているかよくわからない、ということが多いです。
入居の時に、仲介店や管理会社が手続きをしてくれたから、その後もずっと管理してくれているものだと思っていませんか。入居者に入ってもらわなくてはいけない保険と、その更新管理について考えます。
大家さんの保険と入居者の保険は違う
大家さんが入っているのも火災保険。
入居者に入ってもらうのも火災保険。
どっちかが入っていれば大丈夫なのか、どんな違いがあるのか、よくわからない大家さんもいらっしゃるかもしれません。
同じ「火災保険」という名前で呼びますからわかりにくいですが、大家さんと入居者、それぞれの火災保険はその目的と補償内容が違います。
火災保険には、
- 建物のみを補償する保険
- 家財のみを補償する保険
- 建物と家財の両方を補償する保険
- 営業用の什器や備品を補償する保険
などがあります。
大家さんが入る保険は「建物」を対象としているものがベースになります。建物自体で何かがあった場合に包括的にカバーするためです。
入居者は、建物は自分のものではありませんから、建物ではなく部屋の中にある「家財」が補償の対象となる保険がベースになります（家財保険とも言います）。
対象物が全く異なりますから、それぞれ個別に加入をしなくてはなりません。
失火法（失火ノ責任ニ関スル法律）とは
一般的に民法では、自分の過失によって他人に損害を与えたときには、その損害を賠償しなければいけません（民法第709条）。
しかし、失火による火災被害の場合には、特別に「失火法」という法律があって、そちらの規定が採用されます。
条文を見ると「民法第709条の規定は失火の場合には之を適用せず。但し、失火者に重大なる過失ありたるときは此の限りに在らず」と書いてあります。
すなわちどういうことかというと、「普通、人に損害を与えたら賠償しなくちゃいけないけど、失火の場合だけは、ものすごい過失でない限りは賠償しなくてもいいですよ」という意味です。
じゃあ、入居者は大家さんに対して損害賠償責任がないのかというと、そうは問屋が卸しません。
賃貸借契約における入居者の基本的な義務として「善良なる管理者の注意義務」があり、さらに失火しようがしまいが「借りた部屋は原状回復して返す義務」がありますから、入居者は失火法を盾に損害賠償責任を免れることはできないのです。
しかし、いくら賠償責任があるとはいえ、賠償するためのお金がなければやりようがありません。そこを保険でカバーすることになります。
入居者に入ってもらわなくてはいけない保険
入居者に入ってもらう火災保険、いわゆる家財保険には3つの役割があります。
まずはベースになる自分の家財の補償。そして、損害を与えてしまった大家さんに対する補償。最後に、入居者の過失で第三者に損害が生じたときの補償です。
１．家財保険
主契約として必ず入ってもらうのが、家財を補償する火災保険「家財保険」です。
自分の家財を自分で守る保険ですから、かけるもかけないも入居者の自由ではあるのですが、多くの場合この家財保険に加入していないと、特約の「借家人賠償責任保険」や「個人賠償責任保険」をつけられません。
すると、入居者の過失で大家さんや他の第三者に損害を与えた場合の補償が受けられなくなります。必ず加入してもらいましょう。
２．借家人賠償責任保険
大家さんにとって重要なのは、この「借家人賠償責任保険」です。
損害を発生させた入居者が、大家さんに対してその損害賠償を行うための保険です。主契約である家財保険に付加する特約になります。
もし入居者がこの保険に入っていない場合、入居者には弁済能力がないことが多いですから、大家さんは受けた損害を自分の保険を使って直すことになります。
大家さん自身の保険を使っても、次回から保険料が上がるということはありませんが、短期間で保険請求を頻発していたり、金額が過大だと、保険の引受自体を断られることがあります。
３．個人賠償責任保険
もうひとつの特約が「個人賠償責任保険」です。
日常生活の中で人（第三者）にケガをさせたり、物を壊したりしたときに使う保険です。
よく利用されるケースとしては、洗濯機のホースが外れて階下に漏水被害を発生させてしまったときの家財の賠償や、自転車で人にぶつかってケガをさせてしまったときの補償などです。
入居者の過失によって、他人に損害を与えた場合の保険になります。
火元の入居者から近隣住民への賠償責任は問えない
しかし、火災事故の場合の第三者に対する責任は「失火法」が適用されます。
重大な過失がない限りは、火元の入居者に損害賠償責任がないことになりますから、近隣住民に対して個人賠償責任保険は使えません。
ということは、火事自体やその後の消火活動で、両隣や上下の部屋まで被害が及んでいたとしても、火元の入居者の保険ではカバーできないことになります。
もらい火で被害を被ってしまった他の部屋の入居者は、建物自体は大家さんの火災保険、自分の家財は自分の家財保険で対応することになります。しかし、被害が軽微で自分の家財保険が適用されなかったり、そもそも加入していなかったりすることがあります。
そうした場合、もらい事故にもかかわらず、自腹で家財を買い替えたりする必要がでてきます。
やり場のない怒りが大家さんに向かって、生活の安定性が損なわれている、という理由で損害賠償トラブルになることは充分に考えられます。
もらい火で被害にあってしまった他の入居者には大変申し訳ないですが、大家さんにはどうしようもできない部分でもあります。だからと言って、無視し続けることもできませんから、クリーニング代やお見舞金などの負担が大家さんに生じることは実務上あり得ます。
もらい火でも自分の家財は自分で守ってもらわなくてはいけません。必ず全員、家財保険には加入してもらいましょう。
保険契約の更新モレに注意
入居者が加入する家財保険のほとんどは、賃貸借契約と同時に仲介店や管理会社の窓口で申し込みをすることが多いです。
多くの仲介店や管理会社は、家財保険のような少額で短期間の保険契約引受けのみを行う「少額短期保険業」の登録をしていて、代理店として保険の取次業務を行っています。
仲介店や管理会社が代理店契約している保険会社の商品を使うため、大家さんは入居者がどこの保険会社を使っているか、有効期限はいつかなどの情報を知らないことがあります。
家財保険の契約期間は大体1年、もしくは2年ですから、入居期間中に満期を迎えることはよくあります。保険契約の更新は、基本的には代理店である仲介店や管理会社が行うことになっています。
最近は、インターネット通販が一般的になってきたため、自動車保険などでは、保険会社とユーザーが直接契約を行う「ダイレクト型」と呼ばれる契約形態が増えてきましたが、火災保険に関してはまだほとんどの契約が代理店を経由した契約になります。
そのため、代理店が契約の更新を忘れていたら、入居者が自ら気づいて手続きをしていない限り、保険が切れている可能性が高いということになります。
管理会社が、更新についてキチンと管理をしていれば問題ないのですが、できていないケースは結構あります。
特に、賃貸借契約の更新と更新料の慣習がない地域は、更新事務自体に疎いことがあります。また、仲介店指定の保険を利用している場合は、仲介店が代理店ですが、仲介だけしか行っていない入居者の更新事務までは追い切れず、更新モレが起きていることもあります。
保険の更新モレは事故が起こってはじめて気がつくことが多いのですが、それでは意味がありません。いざという時に困るのは入居者と大家さんですから、満期のチェックは自ら行っておいた方が安心かもしれません。
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この記事を書いた人
- 大家マニュアル Site administrator
-
地主系大家さんを中心に、賃貸経営に関わるさまざまなステークホルダーを支援する仕事をしています。
守備範囲は広く浅いです。専門的な深い部分はすぐに専門家に頼ります。偏りはありますが、近視眼的にはならないように心がけています。鳥の目、虫の目、魚の目で大家さんのお役に立つお仕事をしていきたい（と願っている）。
【保有資格】
宅地建物取引士
公認 不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
2級ファイナンシャル・プランニング技能士
相続支援コンサルタント
相続鑑定士
福祉住環境コーディネーター 他
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