賃貸住宅のリフォーム

賃貸経営はサービス業です。

部屋という商品を通じて、安心・安全・快適な暮らしを提供することで、家賃という対価を得る商売です。設備が壊れれれば新しいものに交換しますし、時代のニーズに応じて間取りや内装をリフォームします。

事業である限りキッチリと儲けを出さなくてはいけませんから、限られた予算の中で最大限の効果が出るような工夫も欠かせません。原状回復で入居が決まるのであればそれで充分ですし、家賃を上げたいと思うのであればそれに見合ったリノベーションをすることになります。

▶ 参考：賃貸住宅のリノベーション

今後手放したり、取り壊すのであれば過剰な投資はできませんが、あと20年稼いでもらいたいと思うなら、そのために必要な投資はしなくてはなりません。

リフォームの種類

内装のリフォームは大きく2つに大別されます。

クロスや床を張り替えたり、間取りを3DKから2LDKにする、和室を洋室に変えるなどの内装仕上げのリフォームと、キッチン・トイレ・洗面所・浴室などの水廻りやインターフォン・エアコン・レンジフードなどの住宅設備のリフォームです。

▶ 参考：内装仕上げのリフォーム

▶ 参考：住宅設備のリフォーム

内装仕上げのリフォームは比較的安価に、部屋の印象をガラッと変えることができます。

どうせ原状回復をするのなら、ついでに一部をアクセントクロスにしたりすることはよく行われます。

住宅設備のリフォームはニーズも強く喜ばれますが、水回りの交換ともなると少なくとも数十万～の費用がかかります。

一部だけ最新のものに交換するなど中途半端に行うと、新旧混在で変えていない設備の古さが際立ってしまうなど、逆効果が発生してしまう恐れもあります。

賃貸住宅リフォームの変化

最近では、単純な原状回復リフォームだけではなく、デザイン性の高い照明器具や飾り棚、大型の壁掛けミラーなどのインテリア小物を設置したり、アンティーク調・モダン・北欧風・ナチュラル系などのインテリアスタイルをつけたリフォームを行うことが増えてきました。

オシャレな部屋に住みたい、シックで都会的な部屋がいい、あたたかい木のぬくもりが欲しい、イケアの家具が似合う北欧風の部屋がいい…など、入居者のニーズは高まり続けていて、白い壁・茶色い床・丸いシーリングライト、だけでよかったリフォーム資材が、多種多様、カラフルでバリエーション豊富なものから選ばなくてはいけなくなってきています。

ここで必要になるのが、インテリアデザインのセンスです。

原状回復しかしたことのない賃貸住宅のリフォーム関係者には、インテリアの知識を持ち合わせた人はめったにいません。

そのようなニーズがなかったので当然です。

ダークブラウンの既存床に、鮮やかな水色のクロス、そして巾木は黄土色、なんていうチグハグことが平気で起こりますので、業者さんの選定、事前の打ち合わせはとても大事です。

このようなデザインセンスはやはり女性の方が優れていることが多いです。女性の現場監督やデザイナーを抱えている会社も増えてきていますので相談してみるとよいでしょう。

工事監理の重要性

リフォームには手順があります。

特に賃貸住宅のリフォームは、あまり時間をかけすぎると機会ロスに繋がってしまいますので、品質を保ったうえでできるだけ速やかに終了させることも大事なことです。

ひとりで工程管理から、大工仕事に水道工事、クロス貼りまでできてしまう多能工な職人さんが身近にいれば大変助かりますが、なかなかいらっしゃいませんし、そういった稀有な職人さんは引く手あまたでお値段も少々張ります。

ですから多くのリフォーム工事では、クロス職人さん、大工さん、水道屋さん、電気工事屋さん、設備屋さん、リペア屋さん、清掃屋さんなど、たくさんの職人さんが入れ替わり立ち代わり出入りして作業をすることになります。

工事で使う資材の発注手順を間違えると、現場が物であふれかえって作業効率が悪くなったり、必要な材料が届いていない、などの事態が起こります。

また、職人さんの手配の順番や時間を間違えると、必要な資材がない、前作業が終わってなくて取り掛かれない、などの混乱が起こります。せっかく来たのに作業できないことが頻発すると、仕事を受けてもらえなくなる可能性もあります。

そこで大事になるのが、工程監理を行う現場監督（監督者）の手腕です。

工事監理を自前でできる管理会社もあれば、リフォーム元請け会社に丸投げする管理会社もあります。専業大家さんであれば自分で工程管理をすることもできなくはないですが、経験と勉強が必要です。

監督まではできない場合でも、差し入れなどをもって現場見学してみると、手のいい職人さん、イマイチな職人さん、不具合の出る原因、よい収め方、なぜそうするのか、しないのかなどがよくわかるようになります。

現場を知っておくことは、施主としてやっておいても損はないことかもしれません。

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@iroha_oyamanual

この記事を書いた人

管理人いろは大家マニュアル　Site administrator

地主系大家さんを中心に、賃貸経営に関わるさまざまなステークホルダーを支援する仕事をしています。
守備範囲は広く浅いです。専門的な深い部分はすぐに専門家に頼ります。偏りはありますが、近視眼的にはならないように心がけています。鳥の目、虫の目、魚の目で大家さんのお役に立つお仕事をしていきたい（と願っている）。

【保有資格】
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
2級ファイナンシャル・プランニング技能士
相続支援コンサルタント
相続鑑定士
福祉住環境コーディネーター　他