賃貸借契約の種類とメリット・デメリット

賃貸借契約は「借地借家法」「民法」「消費者契約法」などの法律が主に適用される契約です。

賃貸住宅は「住まい」という生活の根幹に係るものですから、賃貸人（大家）の都合で簡単に追い出されてしまうと、その日から家がなくなるなど生活が立ち行かなくなってしまうため、立場の弱くなりがちな賃借人（入居者）を保護する目的でいろいろなルールが定められています。

賃貸借契約の種類

居住用建物の賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の２つがあります。

「普通借家契約」は広く一般的に締結されている契約形態で、賃貸借契約、とひとことでいう場合は大体こちらのことを指しています。

「定期借家契約」は、平成12年3月1日から施行された新しいタイプの賃貸借契約です。それぞれに特色がありますので、確認しておきましょう。

１．普通借家契約

多くの場合、2年間などの契約期間を設定して契約を締結し、満了前に更新の手続きを行うタイプの賃貸借契約です。

更新料の風習がある地域では、更新手続きもこまめに行われているようですが、更新料を受領しない地域では更新の手続きは行われていないことも多く、いつの間にか法定更新（期間の定めのない契約）に移行していることも多いです。

入居者からの解約（退去）は、どのくらい前に予告しなければいけないか、あらかじめ契約書で期間を定めておきます（おおむね1ヶ月前予告です）。

入居者は、自分の都合で退去をすることができますが、大家さんはそうはいきません。

先ほどの「賃借人保護」の目的から、大家側からの更新拒絶や契約解除には【正当事由】が必要になります。

立ち退き交渉にはかなりの費用と時間がかかるなど、簡単に契約解除ができないこともありますので、近く取り壊したり建て替える可能性がある場合は、次の「定期借家契約」を活用した方がいいでしょう。

２．定期借家契約

定期借家契約は、契約の更新がなく定めた契約期間が満了したら契約は終了します。

期間満了で確実に明け渡してもらえ（る約束になってい）ますから、1年間の転勤期間中だけ自宅を賃貸したいとか、数年後に建物を建て替える予定がある、のような事情がある場合に利用されることが多い賃貸借契約です。

期間満了するけれど、まだ住み続けたい・住んでもらってもいいよ、という双方の同意があれば「再契約」という形もとれます。

定期借家契約は、大家さん側の都合を考慮した契約が結べる反面、入居者側としての居住の安定性は普通借家契約に劣ります。そのため、あとから「期限があるなんて知らなかった、聞いてない」などのトラブルにならないように、事実誤認を避けるための説明をキチンと行わなくてはなりません。

具体的には、契約は、契約期間を確定的に定めた上で、公正証書等の書面（等、なので公正証書でなくてもよいです。口約束ではダメということです）によって締結すること。

そして、あらかじめ契約書とは別の書面を交付して「この契約は更新がなく期間の満了とともに終了すること」を説明しなければなりません。

大家さん（の代わりに説明をする仲介店）がこれを怠ったときは、その契約は定期借家としての効力がなくなり普通借家契約になります。

入居者から解約したい場合は、転勤・療養・親族の介護などのやむを得ない事情でその家に住むことが難しくなった場合のみ、1ヶ月前予告で行うことができる、と規定されています。

要するに「定めた期間中は必ず住んでね（家賃払ってね）！」という風に取れる契約内容で、入居者から敬遠される原因のひとつと言われています。しかしそれでは本末転倒ですので、普通借家契約と同様に更新前提で、任意の時期に解約されることを厭わない大家さんは、特約でその旨を再規定することが多いです。

定期借家契約は、契約満了したら再契約しない限り、入居者は別の家に引越しをしなければなりません。

いきなり言われてもすぐには引越しできませんから、大家さんは準備期間も考慮して遅くとも半年前までに契約の満了を通知しなくてはなりません。もしうっかり通知を忘れてしまって期間を経過していても、通知を行った日から6ヶ月後に満了とすることができる、という判例が示されています。

家賃の滞納や近隣トラブル、規約違反などの迷惑行為を起こされても、期間満了とともに契約を終了させることができる定期借家契約は、大家さんにとってはメリットのある契約形態です。

被害を被ってしまっている善良な入居者にとっても、安心材料になるのではないでしょうか。

しかし、あまり普及していません。

再契約の有無や途中解約のデメリット面を入居者が嫌気するから使えない、という方もおられますが、賃貸借契約は自由契約ですから、入居者側に著しい不利がないようにうまく特約を利用すればいいような気もします。

個人的には、仲介店に定期賃貸借契約の十分な知識がないこと、解約通知や再契約などの事務手間を嫌がる管理会社の事情、なども普及を阻害している一因のように感じます。

どちらの契約がいいのか？

どちらの契約にも、メリットとデメリットはあります。

多くの仲介店は慣れていないことや手間がかかる、入居者に対するデメリットが大きいというイメージから定期借家契約を嫌がる傾向があります。

しかし、入居者の忌避要因を緩和してきちんと運用すれば、とても単純明快で争いの起こりにくい契約形態でもあります。検討の余地はあるでしょう。

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@iroha_oyamanual

この記事を書いた人

管理人いろは大家マニュアル　Site administrator

地主系大家さんを中心に、賃貸経営に関わるさまざまなステークホルダーを支援する仕事をしています。
守備範囲は広く浅いです。専門的な深い部分はすぐに専門家に頼ります。偏りはありますが、近視眼的にはならないように心がけています。鳥の目、虫の目、魚の目で大家さんのお役に立つお仕事をしていきたい（と願っている）。

【保有資格】
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
2級ファイナンシャル・プランニング技能士
相続支援コンサルタント
相続鑑定士
福祉住環境コーディネーター　他