入居期間中の大家さんの修繕義務

民法第606条には「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。」と定められています。

使用及び収益とは、そのモノを直接利用したり、それによって利便を得たり、利益を得たりすることです。

利益を得ると言っても、又貸しして家賃収入を得てもいいとは賃貸借契約書には書いていないと思うので、その部屋に住んで、すこやかに暮らしてもらうことが、賃貸住宅における使用収益にあたるといえます。

雨漏りが発生して床がびちゃびちゃになったり、給湯器が故障してお湯が出なくなったりしては、すこやかに暮らせるとは言えませんので、当然の結果として、大家さんは使用収益させるための修繕を行わなくてはなりません。

賃貸の対象物である部屋の造作物や設備は大家さんの持ち物ですから、通常の賃貸借契約では入居者は勝手にリフォームをしたり修理をしたりすることはできません。そのかわり、修繕が必要なことがわかったら速やかに大家さんに報告をする義務があります。

修繕義務の範囲

建物や設備は使っていれば多少のキズも入りますし、年と共に劣化もします。

大家さんに修繕義務があると言っても、いついかなる時でも新品の状態を保たなければならないという意味ではありません。

明確にココまでは修繕義務なし！ココからはあり！というような明文化がされているわけではありませんので、ケースバイケースで判断することになりますが、一般的には入居者に過失がなく、使用収益することに支障がある場合は大家さんの負担で修繕をしなくてはいけないことになります。

これは天災などの不可抗力による破損でも免れられるものではありません。

修繕義務を負わなくてもいいケース

修繕義務の範囲はあくまでも原状回復です。

例えば、

隣の部屋にウォシュレットがついてるならウチにもつけて
エアコンが古くなってきてるから動くけど新しいのに替えて
壁紙が汚くなったから張り替えて

などは、使用収益できないとはいえません。

価値を高める改良工事ですから、大家さんが行わなくてはならない修繕義務の範囲は超えているといえるでしょう。

また、ある程度入居者の自由にしてもいいよ、という場合は、現況有姿で貸し出し、入居者が自由に修繕・改良・改装をすることができる「DIY型賃貸住宅」という契約もアリかもしれません。

大家さんが修繕義務を負担しないかわりに、入居者は決められた範囲での自由な改装が可能で退去の時も原状回復しなくていいという形態の賃貸借契約です。

しかしその場合でも、部屋内の造作や住宅設備くらいまでがその範囲で、建物自体の欠陥についての修繕義務までは免れないでしょう。

修繕費用を入居者に負担させる特約の有効性

実務的には「賃貸人は修繕義務を負わない」「…についての修繕は借主の負担とする」というような特約を賃貸借契約につけていることが多いです。

契約書に記載していないと「なんでもかんでも大家に負担させよう！」という入居者がいることもまた事実ですから、防衛のためにも必要な特約です。

しかし逆パターンの「なんでもかんでも入居者に負担させよう！」という目論見にも無理があります。

双方の合意のもとで契約が締結されている以上、原則としてはどんな特約も有効ですが、入居者に故意・過失がなく、明らかに大家さんの責任範囲である修繕までを入居者に負担させることは難しいと思います。

一般的に、このような修繕負担の特約について認められるのは、日常的な使用によって発生する少額で簡易に修繕できる破損などです。

例えば、電球の取り替え、電池交換、襖や障子の張り替え、畳の表替え、網戸の穴の補修などの小修繕です。

修繕義務を拒否したらどうなるか

入居者から報告や相談があったにもかかわらず、大家さんが必要な修繕を行わず放置した場合はどうなるでしょうか。

まず入居者は、必要な修繕が行われないことで生活に不便が生じ、使用収益が一部できない状態になったということで、大家さんが義務を果たしていない、そこに相当する部分の家賃を支払う義務もないはずだ。という主張をすることができます。

大家さんの義務不履行によって受けた損害と賃料支払い義務を相殺するということです。

しかしそれだと、修繕が行われるまで入居者は不便な暮らしを我慢し続けなくてはなりませんので都合が悪いです。

そういう場合は、入居者は自分で手配して修繕を行った後で、その費用を大家さんに請求することもできます。この権利を費用償還請求権といいます。

費用償還請求権は特約で排除することもできますが、あまりに入居者に不利な特約だと解されると無効になることもあります。

また、大家さんの対応が遅れたばっかりに入居者が勝手に工事をしてしまい、一般的な設備をものすごく高価なものに替えられた上に、その費用を請求されることもあります。

そういう場合は、大家さん側の過失と入居者側のやりすぎを勘案して、費用負担の割合を交渉していくことになると思いますが、そうなる前にキチンと話し合いをして必要な対策を取っていくべきでしょう。

Follow me!

@iroha_oyamanual

この記事を書いた人

管理人いろは大家マニュアル　Site administrator

地主系大家さんを中心に、賃貸経営に関わるさまざまなステークホルダーを支援する仕事をしています。
守備範囲は広く浅いです。専門的な深い部分はすぐに専門家に頼ります。偏りはありますが、近視眼的にはならないように心がけています。鳥の目、虫の目、魚の目で大家さんのお役に立つお仕事をしていきたい（と願っている）。

【保有資格】
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
2級ファイナンシャル・プランニング技能士
相続支援コンサルタント
相続鑑定士
福祉住環境コーディネーター　他