入居審査のポイント

入居希望者が無事見つかり家賃などの条件交渉もまとまったら、大家さんの次の仕事は入居審査です。

基本的な流れとポイントだけ整理しておきましょう。

入居申し込みから審査までの流れ

内見も無事終わり諸条件の確認も終わったら、仲介してくれる不動産屋は入居者から入居申込書をもらってくれます。

入居申込書の書式は会社によってまちまちですが、内容はおおむね同じだと思いますので、使い慣れた書式を使ってもらえばいいと思います。

通常、大家さんは契約に際して入居希望者と対面することはありませんので、入居申込書の書面に書いてある情報（場合によっては事前に収入証明書などを預かることもあります）と、実際に接客をした仲介店担当者の意見を元に、入居を許可するかしないか判断することになります。

どういう姿勢で審査を行うか

どんなに厳格な審査を行っても100％問題が起こらないということはありません。

少し収入面で不安があるな…と思っても倹約家で家賃はキチンと遅れなく入金する方もおられますし、上場企業にお勤めの高収入な方でも金使いが荒くしばしば滞納する方もいらっしゃいます。

きちんとした身なりの方でもゴミ屋敷になっていることはありますし、ペットを飼っていたので部屋は荒れているかと思っても、経年劣化以外の修繕が必要ないくらいキレイにお住まいだった場合もあります。

身も蓋もない言い方かもしれませんが、書面と第一印象でわかる情報だけで、この入居者が安全か、安全じゃないかなんてことは正直わかりません。

入居当初はキチンとした生活を送っていた方でも、マナーを守らない隣近所が放置されているとか、対応を依頼した管理会社が動いてくれないとか、暮らしていく中での不平不満が「ちゃんとするのがバカらしい」という思いに繋がり、マナーの悪化や滞納につながることもあります。

そのようなことにならないためには、滞納に関しては保証会社を使ってリスクヘッジを行ったり、管理会社の対応改善や管理体制の見直しを行うなどの環境整備が必要です。

入居審査のチェックポイント

そうはいっても、ノーチェックで入居を許可するわけにはいきませんから、審査のポイントは押さえましょう。

１．支払い能力

よく月収の1/3までが支払い可能な家賃、と言われたりしますが、どうでしょうか。

管理会社や仲介店の思惑によっても基準はまちまちです。仲介手数料を稼ぎたい会社は基準がどうしてもユルくなりがちですし、管理で苦労したくない会社はカタくなりがちです。

まず基準になる「月収」が、額面なのか手取りなのかでボーダーが変わります。

当然ですが、ここは可処分所得である手取り収入がいくらであるかで判断すべきでしょう。そして、収入と家賃の割合ですが、家賃が低くなるほど割合も下げた方が無難です。

例えば、家賃6万円の部屋で月収の1/3割合であれば、手取り月収は18万円。派手な出費がなければ支払っていける範囲内だと思います。しかし、家賃4万円の場合はどうでしょうか。手取り12万円でやりくりするのはなかなか大変そうです。

属性や貯金なども加味しながら、無理なく支払えるラインで判断する必要があります。

２．勤務先・勤続年数

ここも必ずチェックするポイントです。

しかし今や、終身雇用制度は実質崩壊しており、短期間での転職は当たり前です。また、大手企業のリストラや倒産も現実に起こり得る時代で、一概に、この会社に長く勤めているから安泰とは言いにくくなっています。

３．連帯保証人

連帯保証人が担う責任は重大ですから、必ずチェックしましょう。

連帯して債務を保証できない関係性の人間がなっても意味がありませんので、誰が引き受けるかは重要です。

しかし、昔に比べて家族の関係性が希薄になっているのか、親であっても連帯保証人としての責務を果たさない事例も増えてきています。保証会社などを利用してリスクを担保した方が、お互いにストレスがないかもしれません。

４．人柄

最終的には、入居者の人柄が決め手になります。

会話が成り立つ、ウソをつかない、礼節をわきまえている、約束を守る、期日を守る…などなど。当たり前のことですが、共同住宅のルールを守れない人は入居を許可してはいけません。

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@iroha_oyamanual

この記事を書いた人

管理人いろは大家マニュアル　Site administrator

地主系大家さんを中心に、賃貸経営に関わるさまざまなステークホルダーを支援する仕事をしています。
守備範囲は広く浅いです。専門的な深い部分はすぐに専門家に頼ります。偏りはありますが、近視眼的にはならないように心がけています。鳥の目、虫の目、魚の目で大家さんのお役に立つお仕事をしていきたい（と願っている）。

【保有資格】
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
2級ファイナンシャル・プランニング技能士
相続支援コンサルタント
相続鑑定士
福祉住環境コーディネーター　他