サブリース会社の選び方

空室のリスクに一喜一憂することなく、安定的な賃貸経営を求めるときに欲しいのがサブリース会社です。

サブリース会社の特徴と選び方についてまとめてみます。

サブリース会社とは

一般的な賃貸借契約は、大家さんと入居者間の直接契約です。

間に管理会社や仲介店が入って仲立ちをしてくれることはあっても、入居者に部屋を貸しているのは大家さん自身です。

サブリースというのはこの前提がまず異なっていて、大家さんから建物一棟丸ごとサブリース会社が借上げします（これをマスターリースと言います）。そして、丸ごと借り上げたサブリース会社が貸し主（大家さんの立場）となって、入居者と賃貸借契約を結びます（これがサブリースです）。

すなわち、大家さん自身は建物の所有者であるものの、住んでいる入居者とは直接契約を結びません。大家さんが物件を貸している相手はサブリース会社ですから、毎月の家賃はサブリース会社が大家さんに支払うことになります。

建物を借り上げたサブリース会社は、大家さんに借りている金額よりも高い金額で入居者に又貸し（転貸）して、差額を収益にします。

大家さんは入居者に直接貸すよりも、低い家賃でサブリース会社に貸すことにはなりますが、空室や入居者管理に悩まされることなく賃貸経営をすることができます。

サブリース会社の得手・不得手

サブリースの業界は、サブリース事業のみで成り立っている、いわゆる独立系の企業が圧倒的に少ないです。

多くのサブリース会社が、建築会社もしくはハウスメーカー、仲介業などと兼業・紐付きです。

「ウチで建ててくれたアパートなら、30年責任をもって借上げしますよ。入居募集も賃貸管理もなんの心配もなく、賃貸経営できますよ。」というのが営業トークです。

この手のサブリース会社の本業は建築です。

建築を推進するための営業ツールとして、サブリースが機能していることが多く、賃貸経営や管理運営は二の次の話になりがちです。

大家さんは全部お任せで丸投げし、親会社の建築会社が建築して、子会社のサブリース会社が借上げ、そのまた子会社の管理会社が管理をし、実際に現場で動くのは街の設備屋さんや仲介店、という構造になっていることも多く、建物や入居者に対する関心が薄くなりがちでもあります。

サブリース会社の収益構造

サブリース会社の収入源は、入居者からもらう家賃と大家さんに支払う借上げ家賃の差額（保証料）です。

その他には、入居者からもらう礼金や更新料、募集免責期間分の家賃収入、メンテナンス費用や工事代金などが売上になります。

借上げ家賃は、建築計画時に想定する満室家賃の80～90％で設定されるケースが多いですが、この「建築計画時に想定する満室家賃」が、リアルな現状の市場調査に基づいたものか、建築費から逆算して算出されたものかによって大きく変わります。

サブリースは建築会社の営業ツールですから、多くの場合で、想定満室家賃は高めに算出されます。

これだけ家賃収入あるのだから、これくらいの規模の建物建てても大丈夫ですよ、という論理です。

新築時はある程度強気の家賃設定でも競争力がありますからほどなく満室になり、大家さんは自分の判断に間違いはなかったとほっと一安心します。しかし、入居者が一巡する頃には、家賃は市場価格に見合ったものに下がっていることも多く、サブリース会社から借上げ家賃の減額交渉を受け、トラブルとなるケースが増えています。

サブリース会社を選ぶときの注意点

賃貸住宅をパッケージ化してサブリース付きで販売している建築会社やハウスメーカーから建物を購入する場合には、サブリース会社を選ぶことはできません。

自分で設計士、もしくは工務店などと組んで建築計画を行う場合には選択の余地があります。

その際には、紐づきでない独立系のサブリース会社を探すことになりますが、比較検討できるほど選択肢がないのも事実です。

地場の管理会社などは自社でサブリースを行っていることもありますから、根気よく探せば見つかるとは思いますが、サブリースは逆ザヤのリスクもありますので、財務基盤が脆弱な会社に頼むと、安心を買ったつもりが逆に倒産リスクや保証料減額トラブルを背負うことにもなりかねません。

また、サブリースで賃貸経営を考えるときには、保証家賃の金額の多少のみで比較することがほとんどです。

その裏側にある、管理運営についてはあまり検討されることがありません。

所有者である大家さんはサブリース会社に丸投げ、サブリース会社は借りてるだけで最終責任はない、管理会社は言われたことをやっているだけ、というやり方は、責任の所在がかなりあいまいです。

トラブルが起こっても、関係者全員が人のせいにします。最終的に割を食うのは事業主である大家さんです。数千万～数億円にもおよぶ費用を支出して行う賃貸経営は、人任せで成り立つようなお手軽な商売でしょうか。

そのあたりも考えながら、サブリースの検討をした方がいいような気がします。

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@iroha_oyamanual

この記事を書いた人

管理人いろは大家マニュアル　Site administrator

地主系大家さんを中心に、賃貸経営に関わるさまざまなステークホルダーを支援する仕事をしています。
守備範囲は広く浅いです。専門的な深い部分はすぐに専門家に頼ります。偏りはありますが、近視眼的にはならないように心がけています。鳥の目、虫の目、魚の目で大家さんのお役に立つお仕事をしていきたい（と願っている）。

【保有資格】
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
2級ファイナンシャル・プランニング技能士
相続支援コンサルタント
相続鑑定士
福祉住環境コーディネーター　他