賃貸経営に関わる業者の種類
賃貸経営には、専門的な知識や技術的な能力が必要だったり、コンプライアンス（法令順守）に注意しなければならない業務がたくさんあります。
その都度、必要なプロの事業者さんと協力して業務を推進していくことが、円滑な運営には必要不可欠です。
しかし、大家さんをサポートしてくれる賃貸経営のパートナーであるとはいえ、販売するサービスや商品を持っている営利企業である以上、自社のサービスを売るためのバイアスは必ずかかります。
AとBの施策があった時、大家さんの賃貸経営上Bを選択した方がいいのかもしれないと薄々思っても、自社がAしか提供できなければAを売るしかありません。
その業者はなぜそのような提案をしてくるのか、その業者にとってだけ都合がいいように誘導されていないか、専門的な深い知識を業者と同じレベルで習得する必要はありませんが、もらった提案や見積りに対して、疑問を感じることができたり、要・不要または、急・不急の判断ができるくらいの基礎知識は習得しておくべきでしょう。
１．管理会社
賃貸経営をする上で、最も密接な関係になるのが管理会社です。
入居者の募集業務から入居中の管理、建物の点検やメンテナンス、修繕やリフォームなど、賃貸住宅の運営に係る一切の業務を委託できます。
収益の大きな柱は管理委託料で、管理に付随して工事代金や仲介手数料が発生します。
管理会社は、大家さんと入居者の間に立って、お互いの利益を最大化することが業務の基本になります。
▶ 参考：
２．賃貸仲介店
入居者の募集時に力を借りることになるのが、賃貸仲介店です。
入居者募集のための広告宣伝から、接客、部屋への案内、賃貸借契約に必要な諸手続きを行ってくれます。
収益の大きな柱は仲介手数料で、仲介に付随した保険代理業務などのもろもろの手数料も入ります。
賃貸仲介店は、大家さんから優良な物件情報を仕入れて、入居検討者とマッチングさせることが業務の基本になります。
▶ 参考：
３．サブリース会社
大家さんの物件を1棟まるごと（1戸単位の場合もある）借り上げて、自らが貸し主となって入居者と賃貸借契約を結ぶのがサブリース会社です。
収益の大きな柱は家賃保証料で、その他には免責期間の家賃・礼金、メンテナンス費用、工事代金が売り上げになります。
サブリース会社は、サブリース事業のみで独立営業をしている会社は少なく、建築会社やハウスメーカーの子会社が行っているケースが大半です。
▶ 参考：
４．工事業者
賃貸住宅の価値を長く維持するためには、多くの工事業者の手助けが必要になります。
例えば、内装や外装のリフォーム業者、住宅設備や建築機械設備の業者、水道・ガス・電気等の専門業者、清掃の業者、などです。
保守点検業務やメンテナンス、修繕や改良工事を委託します。
工事業者に直接仕事を発注するケースは少なく、多くの大家さんは管理会社を経由してこれらの工事業者のお世話になっています。
▶ 参考：
▶ 参考：
５．工務店・ハウスメーカー
土地の有効活用をしたい大家さんが賃貸経営をするために比較検討するのが、建築会社やハウスメーカーです。
最近は、土地の仕入れからサポートする会社も増えてきました。
収益の大きな柱は建築費です。
賃貸住宅建築に力を入れているメーカーの多くは、賃貸経営に疎い地主さん向けにサブリース（家賃保証）付きのパッケージ商品を販売しています。
▶ 参考：
６．売買仲介業者
所有している不動産を売却、または購入したいときに利用するのが、売買仲介業者です。
収益の大きな柱は仲介手数料です。
売主側・買主側のどちらかの仲介を行うのが片手取引（手数料は売買金額の3％＋6万）、両方の仲介を行うと両手取引（手数料は片手の倍）になります。
売主側は1円でも高く売るために努力して、買主側は1円でも安く買うために努力するのが、売買仲介業者の業務の基本になります。
７．士業（税理士・弁護士・司法書士）
賃貸経営を行っている以上、その都度必要になるのが、税理士・弁護士・司法書士・行政書士などの士業の先生です。
税金の申告や裁判の提起は自分でもできますが、法律知識や実務上のテクニックもありますので、お金を払っても任せた方がよいこともあります。
しかし、医者に歯医者や内科医がいるように、士業にも得手不得手があります。
賃貸経営がわかる先生を探す必要があります。
８．その他の業者
その他にも、
- 火災保険や地震保険、施設賠償責任保険などの損害保険会社
- 経営者に万が一があった場合もしくは相続対策のために生命保険会社
- 借入のための金融機関
- 設備の拡充にリースやレンタル会社
- 第3者の視点で客観的なアドバイスが欲しいときにはコンサルティング会社
などたくさんの事業者と関わります。
各業者に仕事を委託するとき、信頼して任せることはもちろん必要なのですが過信して丸投げするのは厳禁です。
賃貸経営の事業責任者は、どこまでいっても大家さんです。
ご自分の事業のリーダーは自分だとしっかり自覚して、これらの業者をうまくマネジメントする能力が求められます。
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この記事を書いた人
- 大家マニュアル Site administrator
-
地主系大家さんを中心に、賃貸経営に関わるさまざまなステークホルダーを支援する仕事をしています。
守備範囲は広く浅いです。専門的な深い部分はすぐに専門家に頼ります。偏りはありますが、近視眼的にはならないように心がけています。鳥の目、虫の目、魚の目で大家さんのお役に立つお仕事をしていきたい（と願っている）。
【保有資格】
宅地建物取引士
公認 不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
2級ファイナンシャル・プランニング技能士
相続支援コンサルタント
相続鑑定士
福祉住環境コーディネーター 他
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