工務店・ハウスメーカーの選び方

土地活用や不動産投資で新築するときに比較検討するのが、工務店やハウスメーカーです。

工務店・ハウスメーカーの特徴と選び方についてまとめてみます。

工務店・ハウスメーカーとは

賃貸住宅を新築しようと思ったときに悩むのが、どこの工務店・ハウスメーカーに頼もうか？という点だと思います。

賃貸住宅の建築でもっとも多く選択されるのが、大手アパートメーカーやハウスメーカーなどが提供するサブリース付き賃貸住宅です。

地主さんの多くは、どこかしらのメーカーからアパート建築の営業を受けた経験があると思います。

企画化されたパッケージ商品で、土地の形状に合わせたプランニングはあらかたできあがっていますし、工場で大量に生産された規格品を使用しますから、完成は早いです。

最近では、土地とアパートをセットで企画販売するメーカーも躍進してきており、所有地では立地に不安がある地主さんや、土地を所有していない不動産投資家向けのパッケージとして人気のようです。

または、賃貸住宅の専門部署があるような工務店や建築会社に頼むこともあります。

工務店や建築会社にも得意分野があり、分譲住宅をメインに行っている会社では、プランニングや建材・部材の選定、施工内容が賃貸住宅の建築コストと見合わないこともあります。

企画化された賃貸住宅がイヤな大家さんは、建築家と組んで注文住宅ならぬ注文賃貸住宅を創る場合もあります。

デザイナーズと称されるような特徴的な意匠であるケースが多く、長く競争力を維持したい場合に採用されます。

工務店・ハウスメーカーの得手・不得手

マイホームを建築する際には、ある程度規格化されたプランから選んで創ることもあれば、まったくまっさらな状態からフルカスタムでオーダーすることもあります。

賃貸住宅を建築する際はどちらかというと、土地の形状から最も有効活用できると思われるプランニングを、できるだけローコストで構築できる方法を考えることが多いです。

規格商品に強いハウスメーカーは、土地の広さや用途地域に合わせて、低層・中高層、単身・ファミリーと各商品ラインナップを揃えてパッケージ化していますが、オーダーやオプションが増えると割高感が高まります。

フルオーダーの場合は、規格品にない物件ができあがりますが、そもそもイチから創りますからコストはかかります。

賃貸住宅に特化した工務店やハウスメーカーは、社内もしくは子会社、関連会社にサブリース会社や管理会社を持っていることが多いです。しかし、あくまで建築が本業で、サブリースや管理は頼まれたからやるよ、という位置づけの会社もあり、建てた後のことは割といい加減ということもままあります。

工務店・ハウスメーカーの収益構造

アパートやマンションを建築する会社の売上はもちろん、建築費です。

建築推進の営業部隊が花形で、建てた後の管理や仲介の部隊は少し低く見られてしまう傾向があります。

アパート建築を主に行う建築会社の粗利率は30～40％です。

1億円の建物を建てたら3,000～4,000万円が儲けとなれば、月額管理料数万円の管理部門は肩身が狭く感じます。

建築会社の管理部門は、自社で実働部隊を抱えていることは少なく外注会社の管理が主な仕事になりますから、担当者が実務に詳しくないことがよくあります。

サブリースで30年安心ですよ、物件管理もグループ会社で責任もって行います、というのが営業トークでもありますが、実際は建てたら後のことは下部組織や外注に丸投げ、というケースもなくはありません。

工務店・ハウスメーカーを選ぶときの注意点

土地を所有している場合としていない場合では考え方が変わります。

地主向けの商品構成がメインのハウスメーカーには、土地の仕入れまで含めた上で収益性が合う、という商品はあまりありません。

土地から探して新築する場合、レジ（事業用ではなく住居系）では採算が合いにくくなるので、下駄履き（下層階がテナント）にするか、ローコストパッケージ賃貸住宅を選ぶことも多くなります。

都心、駅近、上に積める、自己資金をある程度準備できるなど、条件が整えばオーダーで建築するという選択肢も出てきます。

また、新築後長く所有する場合と、10年そこそこで手放すつもりの場合でも、選び方が変わることがあります。

手がかからない築10年前後まで所有後、後のことは知らんとばかりに売り逃げをするつもりで建てたとしか思えない、安普請の木造アパートが増えています。個人の投資としてや経済の循環としての視点では成功なのかもしれません。

賃貸経営は建てることが目的ではありませんので、その後の運営・管理が円滑に進むこと、アフターメンテナンスに責任を持ってくれることなども含めて、メーカー選びは慎重に検討することが大事です。

竣工後の管理は、工務店やハウスメーカーに紐付きの管理会社が行うことも多いですが、変更することもできます。

管理会社を変えると、建物の保証が打ち切られるのでは？瑕疵担保責任も取ってもらえないのでは？などと思われることもあるかもしれません。

建物に建築会社独自の保証がついている場合は、契約書をよく確認する必要があります。他社の手が入ったら、保証しません、となっていることも多いです。瑕疵担保責任は、管理会社には関係ありません。瑕疵であると判定できれば担保してもらえます。

サブリースで建築した場合は一度サブリース契約を切ると、既存物件の再引き受けをしてくれる会社がみつからない、もしくは、引き受け先がみつかっても従前どおりの家賃が保証されることは少ないです。

サブリース解約後は、通常の管理委託契約に移行することになります。

新築の一番いい時期だけサブリースで吸い取られて、入居が決まりにくくなってきた頃に解約になるケースが多発しています。一括借り上げという営業トークを安易に信用しすぎず、新築時に借り上げがどうしても必要か、そうでないかをよく考える必要があります。

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@iroha_oyamanual

この記事を書いた人

管理人いろは大家マニュアル　Site administrator

地主系大家さんを中心に、賃貸経営に関わるさまざまなステークホルダーを支援する仕事をしています。
守備範囲は広く浅いです。専門的な深い部分はすぐに専門家に頼ります。偏りはありますが、近視眼的にはならないように心がけています。鳥の目、虫の目、魚の目で大家さんのお役に立つお仕事をしていきたい（と願っている）。

【保有資格】
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
2級ファイナンシャル・プランニング技能士
相続支援コンサルタント
相続鑑定士
福祉住環境コーディネーター　他