2017年8月20日 / 最終更新日 : 2017年10月12日 管理人 いろは 業者管理の基本 管理会社の選び方 賃貸経営をしていく上で、いちばん影響力が強く、長いお付き合いが続くのが管理会社です。 管理会社の特徴と選び方についてまとめてみます。
2017年8月20日 / 最終更新日 : 2017年8月20日 管理人 いろは 業者管理の基本 賃貸経営に関わる業者の種類 賃貸経営には、専門的な知識や技術的な能力が必要だったり、コンプライアンス(法令順守)に注意しなければならない業務がたくさんあります。 その都度、必要なプロの事業者さんと協力して業務を推進していくことが、円滑な運営には必要 […]
2017年8月20日 / 最終更新日 : 2017年8月20日 管理人 いろは 運営記録の基本 賃貸経営の運営記録とは 賃貸経営は短くても数年、多くの場合は数十年、場合によっては2代、3代と続く事業です。 いつ頃どんな修繕をしたのか、入居者の入金状況はどうか、いつどのようなトラブルが発生してどのような対応をしたのか、キャッシュフローはどう […]
2017年8月14日 / 最終更新日 : 2017年8月14日 管理人 いろは リフォーム工事の基本 賃貸住宅のリノベーション ここ数年で賃貸住宅業界でもリノベーションという言葉が市民権を得てきました。 「Renovation」とは、刷新・改善・修理・修復という意味の英単語で、増築・改築や建物の用途変更などの資産価値を高めるための大規模な改良工事 […]
2017年8月14日 / 最終更新日 : 2017年8月14日 管理人 いろは リフォーム工事の基本 住宅設備のリフォーム 内装仕上げのリフォームは主に見た目の印象や導線を変えるためのリフォームですが、住宅設備のリフォームは主に機能面の拡張をするためのリフォームです。 ▶ 参考:内装仕上げのリフォーム
2017年8月14日 / 最終更新日 : 2017年8月14日 管理人 いろは リフォーム工事の基本 内装仕上げのリフォーム 内装の仕上げ工事とは、木材・石膏ボード・吸音板・壁紙・ビニール床タイル・クッションフロア・たたみ・ふすまなどを使って、室内の内装仕上げを行う工事のことです。 工事項目で言うと、インテリア工事・天井仕上工事・壁張り工事・内 […]
2017年8月14日 / 最終更新日 : 2017年8月14日 管理人 いろは リフォーム工事の基本 賃貸住宅のリフォーム 賃貸経営はサービス業です。 部屋という商品を通じて、安心・安全・快適な暮らしを提供することで、家賃という対価を得る商売です。設備が壊れれれば新しいものに交換しますし、時代のニーズに応じて間取りや内装をリフォームします。 […]
2017年8月13日 / 最終更新日 : 2017年8月13日 管理人 いろは リフォーム工事の基本 DIY型賃貸借とは 平成25年住宅・土地統計調査によると、日本全国にある空き家の数は820万戸、5年前に比べて8.3%の増加、そして空き家率は13.5%で過去最高であると発表されました。 それ以前からも、既存の住宅が空き家となって放置されて […]
2017年8月13日 / 最終更新日 : 2017年8月13日 管理人 いろは 敷金と原状回復の基本 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン 賃貸借契約は「契約自由の原則」に則って、契約当事者間の自由な意思、双方の合意に基づいて行われるものですが、文言の解釈の違いや、説明不足・認識不足などによって、退去時に原状回復費用をどちらが負担するのかについて意見の相違が […]
2017年8月13日 / 最終更新日 : 2017年8月13日 管理人 いろは 敷金と原状回復の基本 原状回復の考え方の変化 賃貸住宅経営をしている大家さんは、入居者が退去をしたときに発生する部屋の「原状回復」について、少なからず頭を悩ませたことがあるはずです。 賃貸借契約では、契約の終了後に入居者は部屋を「原状に回復して」明け渡さならければな […]
2017年8月6日 / 最終更新日 : 2017年8月6日 管理人 いろは 大規模修繕工事の基本 大規模修繕工事の項目 大規模修繕工事、とまとめてひとつの工事だと思ってしまいがちですが、実際に行う項目を小分けにしてみると、思ったよりも多くの工事項目があることに気づきます。 それぞれの工事項目には取り掛かりの順番があったり、それぞれ専門の職 […]
2017年8月6日 / 最終更新日 : 2017年8月6日 管理人 いろは 大規模修繕工事の基本 大規模修繕工事の注意点 大規模修繕工事には大きなお金と時間がかかります。 できるだけ安価で、高い品質で仕上げてもらいたいですが、どこをどう見て判断すればいいのかわかりにくくもあります。
2017年8月6日 / 最終更新日 : 2017年9月25日 管理人 いろは 大規模修繕工事の基本 大規模修繕工事とは 鉄筋コンクリートの寿命は50年、とか、100年住宅、とか、耐用年数は47年、34年、27年、22年だ、などと建物の寿命の話題ではそれらの数値がよく飛び交います。 しかし、建物の建っている場所はさまざまで、例えば、潮風がさ […]
2017年8月6日 / 最終更新日 : 2017年8月6日 管理人 いろは 建物管理の基本 賃貸住宅の設備管理業務 建物に付随している設備は、入居者の暮らしを快適に保つため、24時間365日稼働しています。 飲料水や防災に関する設備など、安全性に重大な影響があるものについては、法律で定められた法定点検が義務付けられていますが、その頻度 […]
2017年8月6日 / 最終更新日 : 2017年8月6日 管理人 いろは 建物管理の基本 賃貸住宅の清掃業務 賃貸マンションなどの共同住宅は、多くの入居者が生活する空間です。 清掃をきちんと行うことにより建物の美観を保つことは、安全・快適な暮らしには欠かせません。 このような環境整備は入居率にも少なからず影響を及ぼしますし、汚損 […]
2017年8月6日 / 最終更新日 : 2017年8月15日 管理人 いろは 建物管理の基本 賃貸住宅の巡回点検業務 月に1~2回程度 建物を巡回して、敷地内の状況や建物の外観、設備機器の異常がないかなどを点検します。 基本的にはチェックシートを用いながら目視による確認を行い、箇所や機器によっては触診・打診・動作確認・測定確認などを行い […]
2017年8月6日 / 最終更新日 : 2017年8月6日 管理人 いろは 建物管理の基本 定期的に行う管理 法定点検をやっていれば管理状態は万全かというと、そんなことはありません。 むしろ法定点検は、最低限これだけはやっておかないと、もしものときにその建物の利用者や所有者の生命・財産に危機がおよぶ可能性が高いものだけを義務化し […]
2017年8月5日 / 最終更新日 : 2017年8月5日 管理人 いろは 建物管理の基本 水回りに関連する法定点検 ~ 貯水槽/ブースターポンプ点検/浄化槽 人が生活する住宅において、給水・排水の水回りに関する設備は欠かせないものです。 日本では、水道の蛇口をひねれば飲用することのできる水質の水がでること、キッチン・お風呂・トイレなどから出る排水が適切に処理されて流れていくこ […]
2017年8月5日 / 最終更新日 : 2017年8月5日 管理人 いろは 建物管理の基本 消防法(総務省)に準拠する法定点検 ~ 消防用設備等点検/防火管理制度 多くの人が暮らしたり活動するマンションやビルなどの建物では、万が一火災が起きたときの避難経路や消火活動に支障があると、大きな被害を出すことになります。 そのため、一定の用途や建物規模、収容人数などの基準によって、定期的に […]
2017年8月5日 / 最終更新日 : 2017年8月5日 管理人 いろは 建物管理の基本 建築基準法(国土交通省)に準拠する法定点検 ~ 特定建築物等定期報告 特定建築物等定期報告とは、建築基準法第12条の第1項(特定建築物)と、第3項(防火設備、昇降機等、建築設備)に定められている、定期調査及び報告業務です。
2017年8月5日 / 最終更新日 : 2017年8月5日 管理人 いろは 建物管理の基本 賃貸住宅の法定点検 賃貸マンションやアパートなどの共同住宅には、いろいろな設備がありたくさんの人が暮らしています。 居住者の生活の安全を確保するため、さまざまな法律により建物や設備の点検・報告が義務付けられています。 もし火災が発生してしま […]
2017年8月5日 / 最終更新日 : 2017年8月5日 管理人 いろは 建物管理の基本 建物の管理とは 新築した建物はピカピカで、建築の不備がなければトラブルなんてほとんど起こりません。 家賃もその時いちばん高い家賃設定がされていますから、実入りが多くて支出は少ない、減価償却費もたっぷりありますから引ける経費が多く税金も少 […]
2017年8月5日 / 最終更新日 : 2017年8月5日 管理人 いろは 退去管理の基本 退去立会いと清算 解約の申し出を受け付けたら、退去の手続きをはじめます。 まずは、解約通知書を書面でもらいましょう。 解約通知書では、解約を受け付けた日、新しい引越し先の住所、電話番号やメールアドレスなどの連絡先、敷金を返還するための銀行 […]
2017年8月5日 / 最終更新日 : 2017年8月5日 管理人 いろは 退去管理の基本 賃貸借契約の解約 卒業・就職・結婚・転勤・自宅の購入…理由はさまざまですが、賃貸住宅である以上、入居者さんはいつかは退去していきます。 その昔、まだ需要が供給を大幅に上回っていて、礼金もキッチリ頂戴し敷金も修繕費として回収できていた頃、で […]
2017年8月5日 / 最終更新日 : 2017年8月5日 管理人 いろは テナントリテンションの基本 テナントリテンションの具体的な方法 バスタブの栓を抜いたままお湯を入れ続けていても、水道代がかさむばかりでなかなかいっぱいにはなりません。 しかも最近お湯の出が悪くなってきたようです。 満タンにしたければ、底に空いている穴をなんとか埋めなくてはいけません。 […]
2017年8月5日 / 最終更新日 : 2017年8月5日 管理人 いろは テナントリテンションの基本 テナントリテンションとは かつてならたとえ退去が出たとしても、原状回復の工事を行って仲介店に募集依頼をかけていれば、多少の交渉はあっても入居は決まっていました。 しかし今は、築浅の物件でも募集に苦労することがあります。
2017年7月30日 / 最終更新日 : 2017年7月30日 管理人 いろは クレーム対応の基本 入居期間中の大家さんの修繕義務 民法第606条には「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。」と定められています。 使用及び収益とは、そのモノを直接利用したり、それによって利便を得たり、利益を得たりすることです。
2017年7月30日 / 最終更新日 : 2017年7月30日 管理人 いろは クレーム対応の基本 24時間緊急対応サービスの種類と選び方 クレームには、マナートラブルや問い合わせ対応など緊急性のそれほど高くないものと、漏水や機械設備の停止・誤作動、または火事などの緊急性の高いものの2種類があります。 ▶ 参考:賃貸クレームの種類 緊急トラブルの多くは、専門 […]
2017年7月30日 / 最終更新日 : 2017年7月30日 管理人 いろは クレーム対応の基本 クレーム対応の鉄則 賃貸経営をしていると、それは苦情ではなくてただのいちゃもんじゃないのか…?と思うようなクレームも多々あります。 例えば、 向かいのパチンコ屋の電飾がまぶしくて眠れない 上階の入居者の騒音がひどいので家賃を払わない 隣の家 […]
2017年7月30日 / 最終更新日 : 2017年8月15日 管理人 いろは クレーム対応の基本 賃貸クレームの種類 賃貸管理会社の仕事はクレーム対応、といわれるくらい、賃貸管理会社の社員は多くのクレーム対応をしています。 「クレーム」というと言葉が悪いかもしれませんが、入居者からの相談事や不備の報告、修繕依頼などの問い合わせ連絡一式を […]