2017年7月30日 / 最終更新日 : 2017年7月30日 管理人 いろは 賃貸経営の基本 賃貸経営のスタンスを確認する いまさら何を言っているんだ、とお叱りを受ける程当たり前のことかもしれませんし、お前ごときになにを、と思われるかもしれませんが、あえてお伝えしておきたいことがあります。 賃貸経営は『不動産』が商品です。 当たり前ですよね。 […]
2017年7月27日 / 最終更新日 : 2017年7月27日 管理人 いろは 家賃債務保証の基本 家賃保証会社を利用するときの注意点 大家さんにとってはとてもメリットが大きい家賃保証会社の利用ですが、盲目的に信用しすぎるのもよくありません。 保証会社を利用する際に知っておいた方がいいこと、注意すべき点をまとめます。
2017年7月27日 / 最終更新日 : 2017年7月27日 管理人 いろは 家賃債務保証の基本 家賃保証会社がやってくれること 家賃保証会社は、入居者から保証料をもらって連帯保証人の代わりを務める会社です。 入居者の家賃滞納が発覚した後、手順に沿って請求をすると、滞納分を保証会社から大家さんの口座に振り込んでくれます。 これを代位弁済と言います。 […]
2017年7月27日 / 最終更新日 : 2017年7月27日 管理人 いろは 家賃債務保証の基本 連帯保証人とは 賃貸借契約は年単位で持続する長期契約です。 長い契約期間中に起こるさまざまな人生の出来事によっては、家賃の支払いが困難になることがないとはいえません。
2017年7月27日 / 最終更新日 : 2017年7月27日 管理人 いろは 賃貸経営の基本 俯瞰で見る賃貸市場 ～ 政策の動向／税制改正と金融政策、法律の整備 賃貸経営は、所有している物件や入居者のニーズ、トレンドなどの目の前にある課題以外の事柄、大家さん側では全くコントロールできない政策の動きによって影響を受けることも多いです。 このようなその時々の政策の動向は有利に働くこと […]
2017年7月27日 / 最終更新日 : 2017年7月27日 管理人 いろは 賃貸経営の基本 データで見る賃貸市場 ～ 競合の動向／日本の住宅ストックと空家数、新築供給の動向 マクロデータはいろんな省庁や業界団体などからいろんなタイミングで発表されています。 業界紙などに目を通していればそれほどのタイムラグもなく、情報に触れることは可能です。 大家さんは情報収集が本業ではないですから、そこまで […]
2017年7月27日 / 最終更新日 : 2017年7月27日 管理人 いろは 賃貸経営の基本 データで見る賃貸市場 ～ 顧客の動向／日本の人口と世帯数の推移、年代ピラミッド マクロデータはいろんな省庁や業界団体などからいろんなタイミングで発表されています。 業界紙などに目を通していればそれほどのタイムラグもなく、情報に触れることは可能です。 大家さんは情報収集が本業ではないですから、そこまで […]
2017年7月20日 / 最終更新日 : 2017年8月15日 管理人 いろは 賃貸経営の基本 増える住宅ストックと多様化するプレーヤー 昨今、テレビなどでも盛んに話題になることが増えた空き家問題。 体を悪くして施設に入ってしまったり、お亡くなりになったあと住む人がいないなどの理由で、自宅が空き家になってしまうケースが増えています。 市場価値がある空き家な […]
2017年7月20日 / 最終更新日 : 2017年8月5日 管理人 いろは 賃貸経営の基本 知っておいて損はない視点の話 ～ マクロとミクロ・２つの視点 賃貸経営は個人や家族単位で営んでいることが多く、関わる事業者も管理会社や仲介店の社員など、限定的になりがちです。 どうしても近くにいる協力者の助言に頼りがちになり、狭い範囲内でしか物事の判断ができなくなっていきます。 人 […]
2017年7月20日 / 最終更新日 : 2017年7月20日 管理人 いろは 入金管理と滞納の基本 家賃の滞納が長期化したらどうするか 電話や郵便、訪問などあらゆる手を尽くしても滞納が解消されず、時間だけが過ぎていってしまった場合、大家さんが取り得る手段は４つです。
2017年7月20日 / 最終更新日 : 2017年7月20日 管理人 いろは 入金管理と滞納の基本 家賃滞納督促の実務 家賃滞納の督促業務は、なんといっても初動が大事です。 払わないこと自体は100％入居者が悪いのですが、払わない言い訳をさせる余地を作ったり、ナメた対応をさせる原因を作るのは、大家さん側の対処の仕方だったりもします。 &n […]
2017年7月20日 / 最終更新日 : 2017年7月20日 管理人 いろは 入金管理と滞納の基本 家賃の滞納と督促業務の注意点 賃貸借契約は多くの場合、次月分の家賃を当月末までに支払う前払い形式です。 月末の最終営業日15時以降に記帳をして入金がなければ、滞納です。振込するつもりだったけどうっかり15時を過ぎてしまったとか、月末が日曜だったとかは […]
2017年7月20日 / 最終更新日 : 2017年7月20日 管理人 いろは 入金管理と滞納の基本 家賃の集金方法 当たり前のことですが、賃貸経営では、毎月入居者からいただく家賃・共益費が売上です。 入退去があれば、礼金や清算後返還しなかった敷金なども売上計上します。 物販のお店などでは、毎日の営業後にレジを締める作業を行います。レジ […]
2017年7月17日 / 最終更新日 : 2017年7月20日 管理人 いろは 敷金と原状回復の基本 原状回復費用負担の具体的な項目 原状回復に関する基本原則的なルールは、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」にまとめられています。 ▶ 参考：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について それに符合するように、国土交 […]
2017年7月17日 / 最終更新日 : 2017年7月17日 管理人 いろは 敷金と原状回復の基本 原状回復義務と契約の重要性 退去時の敷金清算でトラブルになる事例のほとんどが、この「原状回復義務とその費用」についてです。 「賃貸住宅の敷金、ならびに原状回復トラブル」の増加を受け、平成10年3月に、原状回復に関する裁判例等を集約し費用負担等のルー […]
2017年7月17日 / 最終更新日 : 2017年8月13日 管理人 いろは 敷金と原状回復の基本 敷金（保証金）の基本とその取扱い 敷金とは、入居者の入居期間中に発生する可能性のある債務を担保するために、入居契約時に大家さんに預けるお金のことです。保証金という呼び名の地域もあります。 保証金という呼び名であっても、テナント物件や借地の保証金とは、少し […]
2017年7月16日 / 最終更新日 : 2017年7月16日 管理人 いろは 賃貸借契約の基本 賃貸借契約の更新とは 賃貸住宅の契約期間は一般的に2年契約とされていることが多いです。 2年契約といっても、入居者は任意のタイミング（1ヶ月前予告）で退去することができるため、更新時期をあまり意識していないことも多いです。 大家さん側としても […]
2017年7月16日 / 最終更新日 : 2017年7月16日 管理人 いろは 賃貸借契約の基本 部屋の引き渡しの際の注意事項 契約が無事終了して必要書類や金銭の授受も完了したら、あとは部屋の引き渡しをするのみです。 引越ししてくる入居者は、引越業者との打ち合わせ、荷造りやライフラインなどの手続きや段取りでとても忙しいです。 うっかりガスの開栓を […]
2017年7月16日 / 最終更新日 : 2017年7月16日 管理人 いろは 賃貸借契約の基本 賃貸借契約時にやり取りされる書類と費用 賃貸借契約は仲介店の店舗や事務所で行われることが多いですが、立ち会ったことがある大家さんは少ないと思います。 契約当事者なのでもちろん立ち会ったっていいのですが、敬遠される方が多いです。 最近では積極的に入居者と交流を持 […]
2017年7月16日 / 最終更新日 : 2017年7月16日 管理人 いろは 賃貸借契約の基本 賃貸借契約書とは 賃貸住宅の契約は、契約内容を明確にし双方異論がないことを確かめて紛争を防止するために「賃貸借契約書」が2通作成され、大家さんと入居者、連帯保証人、場合によっては媒介（仲介）業者が記名押印し、契約当事者（大家さんと入居者） […]
2017年7月16日 / 最終更新日 : 2017年7月16日 管理人 いろは 賃貸借契約の基本 重要事項説明とは 賃貸住宅の契約ではほとんどの場合、大家さんと入居者の間に不動産屋さんが入ってさまざまな手続きを仲介してくれます。 この不動産屋は「宅地建物取引業法」という法律に則って、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けた「宅建業 […]
2017年7月16日 / 最終更新日 : 2017年7月16日 管理人 いろは 賃貸借契約の基本 賃貸借契約の種類とメリット・デメリット 賃貸借契約は「借地借家法」「民法」「消費者契約法」などの法律が主に適用される契約です。 賃貸住宅は「住まい」という生活の根幹に係るものですから、賃貸人（大家）の都合で簡単に追い出されてしまうと、その日から家がなくなるなど […]
2017年7月16日 / 最終更新日 : 2017年7月16日 管理人 いろは 賃貸経営の基本 賃貸経営はどんな目的で行われていることが多いか 賃貸経営を行っている大家さんは、どのような目的をもっていることが多いでしょうか。 家賃収入で生活費を稼ぐことが目的の方もいますし、所得税が高い高給取りの方が節税のために行うこともあります。遊休地の活用や相続税対策の方も多 […]
2017年6月15日 / 最終更新日 : 2017年6月15日 管理人 いろは 入居募集の基本 入居審査のポイント 入居希望者が無事見つかり家賃などの条件交渉もまとまったら、大家さんの次の仕事は入居審査です。 基本的な流れとポイントだけ整理しておきましょう。
2017年6月4日 / 最終更新日 : 2017年6月15日 管理人 いろは 入居募集の基本 反響と内覧を成果につなげるためにできること 入居募集の広告を出して反響をとり、内覧の日時を定めて案内し、入居契約までもっていくのは仲介店の仕事です。 大家さんは仲介店から申し込みの電話があるまで、指をくわえて待っていることしかできないのでしょうか。 反響率を高めた […]
2017年6月4日 / 最終更新日 : 2017年6月4日 管理人 いろは 入居募集の基本 インターネットを活用したプロモーション どういうやり方で募集活動を行うか決めたら、プロモーション（広告宣伝）の方法についても確認しておきましょう。 インターネットの募集サイトを利用するのか、不動産情報誌を使うのか、フリーペーパーを使うこともありますし、物件資料 […]
2017年6月3日 / 最終更新日 : 2017年6月15日 管理人 いろは 入居募集の基本 入居募集のやり方 通常、賃貸物件の入居契約は、大家さんから不動産屋（宅建業者）に頼んで募集活動（広告など）をしてもらい、入居者との契約の手続きも代行してもらうことが多いです。それらの行為の代償として、大家さんは宅建業者に仲介手数料やADを […]
2017年6月3日 / 最終更新日 : 2017年6月3日 管理人 いろは 入居募集の基本 市場調査・商品化は誰の仕事か お客様に買っていただける商品を作るために行う、市場調査と商品化。 一般的な事業経営では当たり前のようなことですが、賃貸住宅経営ではあまり行われていないように感じます。 ▶ 参考：入居募集のための市場調査とリサーチ ▶ 参 […]
2017年5月26日 / 最終更新日 : 2017年5月30日 管理人 いろは 入居募集の基本 入居者に選ばれるための商品化 商品化というのは、【物・サービスなどを商品として取引され得るものにすること】です。 賃貸住宅でいえば、リフォームをして清掃をして、家賃を決めて、入居可能状態にすることです。 入居募集活動ができる状態になっていれば、広義の […]
2017年5月25日 / 最終更新日 : 2017年7月17日 管理人 いろは 入居募集の基本 入居募集のための市場調査とリサーチ 入居者に選んでもらえる物件を作ろうにも、今現在の現状や課題、市場のニーズがわからなければ、的外れな施策になりかねません。 また、管理会社や仲介店のいう家賃相場や入居者ニーズが本当に正しいのかの判断もできません。満室経営の […]
